摘要：天津行政区域划分市内六区、环城四区和远郊五区加滨海新区，市内六区分为和平、河西、南开、河东、河北、红桥，环城四区分为：西青、津南、东丽、北辰。在天津购房能买市区不买环城，能买环城不买郊区，但市内六区的房子价位高，资金预算不是很高的只能买到老...
天津行政区域划分市内六区、环城四区和远郊五区加滨海新区，市内六区分为和平、河西、南开、河东、河北、红桥，环城四区分为：西青、津南、东丽、北辰。在天津购房能买市区不买环城，能买环城不买郊区，但市内六区的房子价位高，资金预算不是很高的只能买到老小区，就是俗称的老破小。对于很多新天津人来说，除了教育之外还有自住、居住舒适度的考虑，从而退而求其次选择环城四区，环城每个区发展不同，下面咱们具体聊一下津南区购房板块和区域楼盘情况：
津南区，是天津市四个环城区之一，位于天津市东南部，海河下游南岸，素有天津“金三角”之称。津南区东临滨海新区，西连市中心城区河西区，北依海河与东丽区隔海河相望，处于中心城区与滨海新区中间，是天津中心城区与滨城双城发展的黄金走廊的位置，根据第七次人口普查数据，津南区常住人口为928066人，较10年增加了33万人。
据统计，与2010年第六次人口普查相比，中心城区人口所占比重下降4.3%，环城人口所占比重提高8.6%，市区改善在环城的购房也是一个趋势。
一、津南区地铁交通配套：
地铁1号线：北起北辰刘园站，途经红桥、南开、和平、河西。延长线终点站到津南咸水沽东沽路站，未来到双桥河站，是天津国家会展中心通向市区的重要交通枢纽。
地铁六号线：北起东丽南孙庄站，途径东丽、红桥、南开、河西，延长线终点站到津南咸水沽西站。是津南海教园区通向市区的链接高校师生的重要交通枢纽。
二、两大国家级配套:
1、国家会展中心：是商务部继上海、广州之后与天津市政府共同合作打造的第三个国家级会展中心，建成后将成为中国北方最大的国家级会展中心是京津冀协同发展战略的标志性工程；是优化国家会展业发展战略布局、承接北京非首都功能疏解、辐射“三北”地区、打造全球会展新高地的重要平台。
会展中心将以“会展结合，以会带展，以展促会；重工业题材与轻工业题材结合，轻重协调发展；货物贸易与服务贸易结合，打造高端服务业新引擎”为发展模式，立足环渤海、辐射东北亚、面向全世界，成为具有持续领先能力的国际一流会展综合体。项目致力于打造中国最好用的超大型展馆，成为承接国家级、国际化会议和展览的最佳场地。
2、海河教育园：天津海河教育园区是国家级高等职业教育改革实验区、教育部直属高等教育示范区、天津市科技研发创新示范区。教育园区整体形成“一廊两翼”的布局结构。“一廊”是指结合城市生态走廊规划的中央生态绿廊，“两翼”是指绿廊两侧的院校、居住及配套设施建设区。按规划功能不同，教育园区分为高职园、高教园、高研园三大部分。截至2020年，入驻包括天津大学、南开大学两所部属重点高校、中德应用技术大学、天津开放大学在内的13所院校。
海教园设立南开学校九年一贯制，属市直属教育学校，学籍属于市区，2017年开始招生，生源也不少，师资力量除了研究生以上学历还有与南开老校调来的资历教师。低年级的老师要求很严格。初中部教学质量也不错，第一次期末考试是和南开区一起考的而且排在了前五，超过了天大附中和南大附中。目前没有高中，可以报考天津市内六区的高中。解决市区摇号的风险。
园区各个大学教师子女也可以享受南开学校的学区。
注：如果园区实行9年一个学位，接盘二手的要查学籍，不然可能因为学籍不能上学。
三、津南区购房板块分析
1、辛庄板块：配套很成熟，目前津南区比较火的板块，价位合适，位于外环线东南侧，驱车五到十分钟到河西。
地铁一号线可直达和平滨江道和高铁天津西站，道路交通天津大道和津沽公路直通河西，出行非常便利，目前在修通往滨海国际机场的机场大道，未来去空港附近更加方便。
附近学校高庄子小学、白塘口小学、辛庄小学、辛庄中学虽说是一般学校，但也能满足孩子的教育需求，据说还会引进河西重点小学闽侯路小学的分校，弥补了片区内的教育短板。
商业是天津市最大的永旺梦乐城及新濠广场、兆恒广场，菜市场和一般的底商配套非常齐全，购物方便，生活氛围浓厚。
附近海河医院是三甲级医院，就医方便。同时小区入住率都很高，房屋出租价位不低。
目前辛庄板块在售新房价位合适，由于市场原因之前附近两室价位在130w左右，如今也有新房小区价位在90w左右就可以拿下。
在售新房津南悦府，华润国企开发商，22年底交房，小高层和洋房产品，缺点：周边配套差一些，小区前面就是加油站。
新欧鹏：重庆开发商教育起家，23年10月份交房，小高层和洋房产品，引进闽侯路小学，位置很好，价位合适单价12000-13000左右，缺点：开发商在天津唯一项目。开发商比较小。
禧悦翠庭：首创开发，国企开发商，在津南开发楼盘很多，小高层洋房产品，目前现房，价位较新欧鹏高些，缺点：项目开发设计楼栋南高北低，楼栋采光会受影响。这也是项目卖到现房的原因之一吧。
2、国展西板块：国展西是最近这两年刚兴起的板块，位于国家会展西边，引进河西优质教育资源（河西一幼、师大二附小分校、天津实验中学初中加高中），近地铁一号线，是津南区位数不多的距地铁近的区域，均价在2万左右。片区内尚未成熟，需要等待，价格比辛庄高很多。
在售新房展望，央企开发商，23年10月份交房，在售小高层洋房产品，毛坯精装都有，展示力非常强，都是实体楼样板间，缺点：同等片区价位高一些，如今价格也有所下滑。
花语澜庭：花语天著的二期，央企开发商，天著今年年底交房，目前封盘阶段，澜庭未定，在售洋房和叠拼产品，也是目前片区内唯一有叠拼的项目，户型做的非常好，比一期强很多，片区内离学校和地铁最近，价位合适。缺点：暂时未发现明显的缺点。
公园世家：上海开发商，今年年底交房，在售高层、小高、洋房产品，在国展西拿地最多，价位是片区内入驻最低的门槛，较之前价位上有所下降。缺点：还算可以，要啥自行车。
3、海教园板块：环境很好，教育氛围浓厚，很多大学老师在片区内购房，教育优质，南开学校九年一贯制，南开学籍，新建九年一贯制学校今年投入使用，后期还会有规划学校用地，这两年中考还算可以，但由于高年级人数较少，没啥对比性，低年级入学人数较多，这也看出来选择海教园的人群还是比较多的，也是环城区域内，教育最好的片区，未来可期。北片区均价两万左右，南片区均价1.6-1.8万左右，有墓地因素影响。
在售新房：云潮府，融创开发，天津本地开发商，天津区域内市占率比较高，物业也不错，23年十月份交房，在售洋房叠拼产品，小户型较少。缺点：价位较开盘时有所提升。
锦绣大家：华宇和雅居乐合作开发，雅居乐出了点问题，一期准现房，二期24年上半年交房，户型设计很合理，利用空间较高，在售洋房产品，缺点：合作项目，价格有所提升。
南开郡：现房，中海央企开发商，在售洋房、叠拼产品，南开大学对过，即买即拿到房本。缺点：尾房，楼栋楼层可选性不高。
四季春晓：开发商金科，开发商出现了点问题，片区内距六号线地铁最近，商业最近，价位合适，有特惠房，入驻门槛比较低。在售洋房产品，23年底交房，片区有九年一贯制教育用地。
天璞、樘樾：龙湖开发，龙湖物业很有名，注重园林建设，展示力很强，天璞一期准现房四月份交房，二期23年9月份交房，小户型剩余不多，樘樾地块刚开盘，23年年底交房，价位稍高，距墓地比天璞远些。缺点：离墓地近些
》》咸水沽板块：津南区域配套最成熟片区，人口最多，津南实验小学，小学有咸水沽第四小学，津南区实验小学等，初中有咸水沽第四中学：咸水沽一中的初中部，咸水沽第三中学：津南区最大的初中校。高中有咸水沽第一中学市级重点中学：咸水沽最好的高中，2018年天津高考状元所在高中，2018年高考本科上线率99.3%。商业配套：吾悦广场、新华城市广场，老牌商业月坛商厦，地铁一号线、六号线，不是很近，但是有。价位合适。较前两年价位有所下降，均价1-1.3万左右。
新房项目，又一城：富力开发，在津南新城开发十年左右，共分七期，目前现房、准现房都有，绝交式交房让人惊掉下巴，在售高层、小高、洋房都有，主售第七期合祥园，22年年底交房，现在价位合适，缺点：无车位停车半小时，产品类型单一，业态以打高层为主。
和兴府：开发商新城，吾悦广场就是他建的，项目在月坛商厦对过，周边配套成熟，要啥有啥，咸水沽核心区，23年6月份交房，高层小高产品，单价咸水沽最低。缺点：南高北低，采光受些影响。
海蓝城：华远、景瑞合作项目，项目都已封顶，目前延期交房中，高层已售罄，主要在售洋房产品，缺点：价位稍高，目前市场性价比低。
海玥名邸：开发商上海建工，片区内唯一小高层项目，22年10月份交房，价格还需再沉淀沉淀。
片区内今年还会有新项目入市，央企开发商，值得期待。
》》八里台板块：交通主要以津港公路为主，自用配套勉强可以，项目主要以天嘉湖板块为主，湖景资源优质，定义为生态旅游度假区，引进教育还算不错，产品为洋房和别墅为主，很多考虑别墅或者养老的居多，包括地缘性客户和部分落户客群。单价7000-10000左右。
新房项目有翰林学府：德州开发商，我老家的开发商，哈哈，在天津还算小，龙湖物业，22年10月底交房，在售洋房和叠拼产品，目前价位合适，有特惠房。缺点：开发商较小。
大唐盛世：前身海尔开发，没错，就是那两个小人的那个，后来大唐接盘。高层准现房，洋房现房，即买即得，单价很低。
国际公园城：前身中信开发，后被中海接手，央企开发商，现房、准现房都有，高层、洋房、叠拼产品业态覆盖面广，社区很大。有专门公交。有特惠房，缺点：后面临高速。
阿朵云岛：前身星耀开发，后融创接手，之前叫星耀五洲，改名叫阿朵云岛。谁起得名字，还挺艺术...。分好几期，在这就不详细介绍了，太多了。以高层、叠拼、别墅为主。围绕天嘉湖而建，湖景资源非常好，引进小外十二年一贯制学校。项目内涵盖高尔夫、大型酒店，公园等多个配套。缺点：有湖，蚊子多。
奥园需谨慎，等消息，基本凉凉。八里台片区有价格优势，别墅稀缺资源优势，离市区远一些，刚需自住市区上班的有更好的选择。
葛沽板块只有一个葛沽湾项目，未来三条地铁线路规划，规划哈，准现房，出行依靠天津大道，去河西直达，价位不高。
北闸口、小站板块，目前市场主要为地缘性客户和滨海新区客群消化为主，谁不想往市区靠靠，能近点就近点。就不多说了，有想了解的可以私聊！！！
买房这件事哈，有考虑教育的、有考虑医疗的、有考虑上班近的、有考虑价位合适的，主要还是根据自己需求来，每个需求都占上，难上加难，需求匹配有70%的满意度就可以出手了。目前疫情环境影响下，买房也需要衡量一下工作稳定不稳定，毕竟偿还月供是件长久的事情。
好了，今天就聊到这里，下一期聊聊西青区，有什么建议可以放在评论区或者私信我，随时回复，一位专注房产市场三十年的科普博主，每周不定期更新内容，码字不易，欢迎点赞收藏加关注，时刻更新更多的教育、落户、购房等小知识。
